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Q.競売で落札(購入)するコツって?

A入札しても必ずその競売不動産を購入(落札)できるとは限りません。

もちろん入札金額を高くすれば落札できる可能性は大きくなりますが、あまり高く入札すると競売で買うメリットが薄れてしまいますし、最低入札金額すれすれでは落札の可能性が低くなります。

入札しようとする物件エリアの特性、市場の流通価格や実勢価格、他にどのような入札者が参加しそうかを予測して入札価額を決めていきましょう。入札価額を決めていくには、やはり経験と知識が必要となってきます。T・Mプランニング株式会社にサポートをご依頼いただけると幸いです。

 

Q.投資・収益用として競売を考えています!

A安く落札(購入)することで、投資効率・収益率が高くなります。

不動産投資が初めての方、是非競売物件を取り入れて大家さんになりませんか。

 

Q.裁判所に足を運ぶ時間がないと買えないのでしょうか?

Aそのようなことはありません。

T・Mプランニング株式会社の競売代行システム(サポート契約締結)をご利用いただければ、煩雑な手続きに煩わされることなく不動産競売に参加可能です。詳しくはお気軽にお問い合せください。

 

Q.住宅ローンを利用できますか?

Aご自身が居住目的で取得する物件に関しては、競売不動産も低金利の住宅ローンがご利用いただけます。

不動産競売では、入札後短期間のうちに代金全額を納付しなければなりませんので、取引のある金融機関と相談して予め資金の準備をしておく必要があります。

なお、金融機関等が融資を行うにあたり、抵当権の設定を希望する場合には、予め買受人と金融機関等が共同して、代金納付時までに書面で申し出なければなりません。

住宅ローンをご利用の場合は、事前にT・Mプランニング株式会社までお問い合わせ・ご相談ください。

 

Q.落札した物件に賃借人がいる…どうしたらいいの?

A賃借人がいる物件は、まず3点セットを見てどのような性質の賃借人なのか見極めます。

物件を借りている方が現在の賃借人であれば、6ヶ月明け渡し猶予など記載されているかもしれません。その場合は、賃貸している権利が賃貸人にあるので、賃料を普通にいただきましょう。

投資として落札した物件であれば、そのまま賃貸人に住んでもらうのが一番なので交渉するのが良いかと思います。

要注意なのが、賃借権が優先の賃借権である場合です。

期限後の更新は買受人に対抗できるなどと記載してある物件については、落札してもすぐに居住したり、利用することができません。オーナーチェンジの物件を購入したのと一緒ですので、賃借人が自ら退去を申し出てくるまでは追い出すこともできません。

いずれにしても入札前に賃借人の正しい権利について3点セットで確認しておきましょう。

 

Q.落札した物件に占有者が・・・どうしたらいいの?

Aまず占有者と聞くと、反社会的組織の方を連想される方もいらっしゃるかもしれませんが、それは昔の話です。今はそうではありません。

占有者は、競売物件では普通のことなのであまり心配する必要はありません。占有者がいた場合、まずは3点セットに記載されている占有者と同じ人物であるか確認しましょう。

間違いがなければ、記載されている占有者の権利を確認して、明け渡しの期日などの交渉をしましょう。

万一、全く話を聞いてくれない場合は裁判所で引渡命令の送達などの手続きをして、法的に明け渡しを進めることができます。ただし裁判所はあくまで手続きをしてくれるだけなので、実際に動かなくてはならないのは落札者本人です。

 

Q.落札した物件に多額の滞納金が…どうしたらいいの?

Aマンションなどの区分所有建物であれば滞納金が残っていることがよくあります。

区分所有法で特定承継人がその債務を引き継ぐとあり、競売でも原則これが適用されているため、滞納金は全て落札者の負担となります。2~3ヶ月の滞納ならまだしも、5年10年と滞納している物件も存在します。

 

Q.落札した物件がゴミ屋敷…どうしたらいいの?

A落札した物件がゴミ屋敷というのは珍しくありません。

しかし、落札したからと言って建物の中のゴミを勝手に処分することはできません。

競売で落札するのはあくまでも不動産の部分だけであって、中の動産については前所有者の物だからです。

前所有者または全占有者に動産の撤去をお願いするしかありません。

もし協力してもらえない場合は、こちらも引渡命令の申し立てを行い、法的に動産の移動・処分の手続きを進めるしかありません。最悪の場合、強制執行で動産の移動・一時保管・処分はすべて落札者の負担となりますので、3点セットの写真でゴミや動産が多い物件の場合は、その予算も含めるのがベストです。