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Q.売却か賃貸に出すかを迷ってるんですがどちらがいいですか?

Aマンションの場合、将来的に再度居住する(又は親族が居住するなど)可能性がある場合は賃貸に出し、そのまま保有されることをお勧めしますが、戻ってくるご予定が無い場合は売却をお勧めすることが一般的です。

賃貸に出した場合の空室リスクや、固定資産税や修繕積立金等を総合的に判断をすると、利益が出ない可能性があります。また築年数が経つと現在の査定金額よりも売却金額が下がることもあります。

売却するのか賃貸に出すかはご事情や物件によってもどちらが良いのか変わる可能性があるので、不動産会社にご相談ください。

Q.住まいが売れる迄の期間が知りたいのですが?

Aご相談からご成約、お引き渡しまで、1ヶ月~6ヶ月を目安とするとよいでしょう。

契約を結んでから販売開始までは、広告作成や情報収集など、準備に約1週間程かかります。

売却に向けた営業活動は、1ヵ月~3ヶ月を目標に行われることが一般的ですが、

物件によっては時間を要します。また、売買契約後、残金決済までに現金なら1週間程度ですが、

購入者のローン審査には1ヶ月ほどかかります。すし、最低入札金額すれすれでは落札の可能性が低くなります。

入札しようとする物件エリアの特性、市場の流通価格や実勢価格、他にどのような入札者が参加しそうかを予測して入札価額を決めていきましょう。入札価額を決めていくには、やはり経験と知識が必要となってきます。T・Mプランニング株式会社にサポートをご依頼いただけると幸いです。

 

Q.不動産査定は無料で行っていただけるのでしょうか?

A勿論です。無料で行わせていただきます。不動産査定には大きく分け、机上査定(簡易査定)訪問査定(現地査定)があり、

周辺の類似事例と該当物件を比較して、およそ3カ月以内に売れると想定した「査定価格」を割り出します。

 

⊡ 簡易査定(机上査定)

周辺の売出事例や成約事例、公示地価などの「価格データ」と土地面積、建物面積、間取り、築年数などの

「物件データ」を参考にして、査定価格を算出する方法です。眺望や隣地との距離や内装の程度などは考慮されないため、実査定後に価格の誤差が生じる可能性があります。

 

⊡ 現地査定(訪問査定)

営業担当者が現地を訪問した上で、査定価格を算出する方法です。

「価格データ」と「物件データ」「現地の状況」の3つの視点から査定を行うため、より正確な査定価格を知ることができます。ご訪問時に、建物や敷地の状況を見て、詳細な報告を行います。

 

また、営業担当者にその場で質問できるので、より具体的にご売却の流れを知ることもできます。

 

Q.机上査定と訪問査定の違いってどういう所なのでしょうか。

A机上査定では物件の見学は行わず、周辺の類似物件の売出事例や成約事例、市況を加味した上で、およその査定金額を算出します。 一方、訪問査定は仲介業者が、実際に物件を見学し、お部屋の状態(間取り、リフォームの必要性など)や、道路と敷地の位置関係、境界の有無(戸建・土地の場合)など、細かく確認することで精度の高い査定価格を算出します。

売却活動が開始し、お取引が最後まで完了するには、1カ月~6カ月程度かかり、市況や物件によっては期間も前後するため、具体的に売却を検討されている方には、より精度の高い査定価格がわかる訪問査定が良いでしょう。

 

Q.同時に不動産会社複数にお願いしても問題はございませんでしょうか?

A大丈夫です。ご売却については、査定価格が不動産会社により異なることがあります。

また、不動産会社にもそれぞれ特徴があり、販売活動の方法が違うケースもあります。

ただし、余りに多数に声をかけると、複数の不動産会社への対応が必要となるので大変です。

査定に訪れた不動産会社の担当者の知識の豊富さや、提示金額、取扱実績などを考え2~3社選定する事をお勧めしてます。

 

Q.査定にはどの程度の時間がかかるのでしょうか?

A机上査定は、一般的に30分から1時間程度の調査で査定価格を知ることができます。

訪問査定は、不動産会社の営業担当者が実際に現地を数十分程度確認するほかに役所や法務局で法規制やインフラ状況を調査する時間がかかります。査定書をお出しするまでには数日間かかるのが一般的です。

 

Q.媒介契約はどのような種類がありますか?

A媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類の契約形態があります。

いずれも基本的な内容は同じですが、販売状況の報告を売主に行う頻度が異なる点、仲介(媒介)を複数に依頼できるか否か、売主が自ら見つけた購入希望者と直接売買契約ができるか、できないかなど、それぞれ特徴があります。媒介契約の内容や特徴をしっかりと確認し、分からないところは説明をうけ、自分の意思を不動産会社にしっかりと伝えた上で媒介契約を締結しましょう。

 

■専属専任媒介の特徴

この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません。私が買主を見つけた時も貴社の媒介により売却します。

専属専任媒介は、依頼者(売主)が仲介(媒介)を1社の不動産会社にしか依頼できないとする契約で、他の不動産会社に依頼することはできません。不動産会社が探した相手方以外の買主と売買契約を締結することはできません。

これは、たとえば売主自らが親戚や知人と直接交渉して買主を見つけてきても依頼した不動産会社を通さないと売買契約を締結できないということです。この点が他の媒介契約とは異なり拘束力が強い契約となります。

 

■専任媒介契約の特徴

この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません。

専属専任媒介契約とほぼ同様の契約ですが、売主自らが親戚や知人と直接交渉して買主を見つけてきた場合、不動産会社を通すことなく直接契約することができます。そのほか、専属専任媒介契約と専任媒介契約の主な内容は下記となります。

1.媒介契約の有効期間を3ヶ月以内とすること

2.仲介業務の実施状況(販売活動の状況など)を依頼者へ報告する義務が課せられています。

※専属専任媒介契約を締結した場合の報告頻度:1週間に1回以上

 専任媒介契約を締結した場合の報告頻度:2週間に1回以上

3.依頼された宅建業者は、国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ)へ物件登録が必要になります。

 指定流通機構に物件を登録すると、不動産会社がリアルタイムで不動産情報を交換・共有することができ、

買主を幅広く探すことができます。

※専属専任媒介は、契約を締結した日から5日以内の登録義務、専任媒介契約を締結した日から7日以内の登録義務、専属専任媒介の方が、専任媒介契約よりも2日間短くなっており、成約に向けての積極的努力義務が他の契約より強い契約となっています。

 

■一般媒介契約の特徴

依頼者(売主)が仲介(媒介)を複数の不動産会社に依頼することができる契約です。

専任媒介契約と同様、売主自らが親戚や知人と直接交渉して買主を見つけてきた場合も、不動産会社を通すことなく直接契約することができます。最終的には1社の不動産会社と取引を進めます。

1.依頼された宅建業者は、国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ)への物件登録が義務がない。

2.不動産会社の売主に対する売却活動の業務報告の義務はなし。

3.他に依頼した業者名を明らかにする明示型とこれを明らかにしない非明示型とがある。

 

【3つの媒介契約の内容で比較する主な違いは下記となります】

1.不動産会社から売主への営業活動報告の頻度(販売・問合せ状況など)

2.売主が自ら見つけた購入希望者と直接売買契約ができるか、できないか。

3.複数の不動産会社に販売をお願いできるか、できないか。

 

一般媒介契約は、窓口が広がり買主が見つかりやすいほか、自分で買主を探すことも可能ですが、不動産会社は販売活動状況を報告する義務がありませんので、実際にどのような活動をしているのかが見えにくい点もあります。また、一生懸命広告を出しても結局は他の不動産会社で売買契約が決まることも考えられるため、不動産会社によっては広告費などの経費を積極的に使わないことも考えられます。一方専任(専属)媒介契約は他の業者による横取りの心配がなく、営業担当者もしっかり販売・広告活動を

おこなってくれる利点が期待できますが、窓口が1つの不動産だけのため、より信頼できる不動産会社選びが重要になります。

Q.不動産売却価格は途中で変更できるのでしょうか?

A不動産売却価格の変更は可能でございます。販売活動状況など営業担当者より報告を受けて見学に来る購入希望者が少ない

場合や、近隣物件の売出価格や成約状況を考慮した上で価格を調整するケースがも多いです。

 

Q.不動産会社を選び方が分かりません?

A家を売る(買う)時には信頼できる不動産会社を選ばなければなりません。

1.電話やメールで最初に不動産会社に接触したときの問い合わせ対応や手続きがスピーディで丁寧かなどまずは気にしましょう。

2.不動産情報の分析力等の専門的知識に加えて法律・融資・税制・リフォームなど、窓口担当者の知識がある事。

3.接客が誠実と感じられる事。「話し方」や「要望ヒアリグをしっかり聞いてくれる」「親身になって動いてくれる」という点。

4.売主の事情に合わせスムーズに売却できるよう販売戦略が提案でき、広告宣伝の方法や、

売却中の営業活動の報告等もどのような内容、タイミングで行われるのか、事前に聞いてもしっかりと答えて

くれる担当者がよいでしょう。

また、問い合わせ以前に、相場などをインターネットで調べ、売り出しのキャッチフレーズがよい、

写真の取り方がよい不動産会社であることも選ぶうえで大切なポイントです。

5.店内の雰囲気や来店時のあいさつの仕方などによって、会社や営業担当者の業務遂行能力を推し量れる面も

あるかもしれません。店内が整理整頓されていなかったり、窓口対応がルーズだったりする場合は、

実務面でも迅速的確な対応はあまり期待できないでしょう。

6.会社の業歴が長いことや経営基盤がしっかりしていることは一般的な信頼性につながります。

経営理念やコンプライアンスなどの要素もチェックしておきたいポイントです。

「次に売買をするときにも利用したい」「友人・知人に紹介してもいい」と思える会社かどうかも、

信頼感を測るポイントの一つでしょう。

リピーターや紹介客が多いことは、顧客の支持率、満足度が高いことの証になります。

また、これ以外にも第三者の調査機関による業界全体を対象にした「CS(顧客満足度)調査」の

客観的な結果を参考にするのもよいでしょう。

Q.不動産売却時の不動産仲介業者を通すメリットはなんですか?

A家の売却を仲介業者に依頼するメリットは、まず広告やネットワーク等を利用した幅広い販売活動をしてもらえる

ことでしょう。買主が見つかれば、売主との間に入って売買契約から引き渡しまでスムーズに進むよう、

金額をはじめとする買主との交渉事も任せられます。

また、家の売却時には物件の調査に始まり、契約書類の作成や買い手への重要事項説明、引き渡し、

ローンや登記の手続き、税金のことなど専門知識が必要です。素人では分かりづらいことも多いので、

そのつど的確なアドバイスがもらえるのもメリットといえます。

ほかにも、土地の測量調査、不具合が見つかったときの瑕疵保証等、売却時に役立つサービスを提供している

会社もあります。仲介手数料はかかるものの、安心して取引を任せることができるでしょう。

Q.不動産販売活動はどのような事をするのでしょうか?

A不動産会社のホームページや、不動産ポータルサイトへの物件情報掲載、各種住宅情報誌への掲載、

新聞折込広告の実施、店頭での物件情報の掲示、指定流通機構(レインズ※)への物件登録など、

さまざまな手段で購入希望者を探します。そのほかに、条件や希望にあった既存顧客への物件紹介、

不動産をお探しの方が気軽に見学できるオープンハウスの開催を行います。

ご売却物件に対する問い合わせ状況や反応、広告など売却活動の経過報告は営業担当者が定期的に報告を行います。

具体的な売却活動の方法は、依頼する不動産会社によって異なりますので、査定依頼時に、どのような方法で

活動を行うか確認しておくと良いでしょう。

※レインズ

国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステム。

オンラインで結ばれている多数の会員不動産会社間で情報交換を行うシステムなので、レインズに登録することで

契約の相手方を広く探索することができます。逆に買主は、複数の業者にまわらなくても1つの会員会社に

問い合わせれば、登録物件はすべて把握できる仕組みになっています。

Q.買主様はどのタイミングで不動産物件を見にくるのでしょうか?

A事前にお約束した日時に、不動産会社の担当者と一緒に見に来られます。

また、土日など一定の期間、自由に見学できるようなオープンハウスを行なって、購入希望者に見ていただくことも可能です。

Q.必ず査定価格で売り出さないといけないんでしょうか?

A「査定価格」とは「売出価格」を決めるにあたって不動産会社がアドバイスする参考価格ですので、

必ずしも査定価格で売り出す必要はありません。

「査定価格」は、営業担当者が物件を評価し、周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに適正と思われる価格を

算出しています。「売出価格」は不動産会社が出した査定価格を基に、売主の希望、ご事情、同一マンション内

の売出状況を見て決めます。査定価格を大きく上回る「売出価格」で売りに出されると、売れるまでに長い期間

を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。逆に、売却までの期間に特に

こだわりがない場合は、売り出し価格を高めに設定して反応を見ながら、価格を調整していく方法もあります。

Q.急いで売りたい時はどうしたらいいですか?

Aご事情により早期処分をご希望の方や、ご所有の不動産がなかなか売れない方、周囲の方に知られずに売却

したい方には不動産会社の「買取りサービス」を利用することをおすすめします。

不動産会社、または専門の買取り業者が買主となりますので、「仲介」のように買主が見つかるまで売れない、

ということがなく、早く確実に売ることが可能です。ただし、「仲介」と比較すると売却価格が低くなる傾向に

ありますので、メリットとデメリットをよく理解しましょう。

<メリット>

・不動産会社が買主となりますので、確実かつスピーディに売却が可能

・広告なしでの売却が可能なので秘密が守れます

<デメリット>

・一般の仲介と比較して売却価格が低くなる傾向にあります。

Q.リフォームの依頼はした方がいいのでしょうか?

A一般的にはリフォームは必要ありません。買主の好みの問題もありますので、購入後に買主が負担し、

リフォームをするケースが多いです。ただし、建物の状況によっては、一部でもリフォームすることで印象が良くなり、

早期の売却が実現することもあります。

Q.鍵は預けなければならないのでしょうか?

A居住中の場合は特に必要はありません。空家の場合は、不動産会社にお預けいただくことで、購入希望者のご案内時など煩わしくありません。

Q.物件に住みながらにして売却する事は可能なのでしょうか?

A可能でございます。ほとんどの中古物件の場合には多くのお客様がお住まいになりながら売却をされます。

Q.ご近所の方々に物件売却に出している事をばれたくないのですが?

A可能でございます。インターネット掲載や、近隣へのチラシ等の配布を控えて売却活動を行います。

不動産会社が所有する顧客情報の中から、買主候補をリストアップしてもらい、その候補に対して個別に販売活動を行ったり、不動産会社によってはインターネットの購入希望会員のみにメール配信で物件を紹介してもらう方法もあります。

あるいは、不動産業者に買取をしてもらうという方法もあります。

Q.物件のWEB掲載や折込チラシの広告費用はかかるのでしょうか?

A広告にかかる費用は不動産会社が負担いたしますので、お客様にご負担いただくことはありません。