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Q.任意売却を考えるべきタイミングはいつ?

A少しでも早くご相談して下さい。債権者からの督促を放置していると任意売却後の支払い計画に影響する事がございます。

返済意思があるという事を示す為にも、迷ったら一度早々にご相談を下さいませ。

Q.任意売却の手続きを行う期限はあるのですか?

A法律で期限が定められているわけではありません。ですが、任意売却は競売の開札期日の前日まで可能なのでそれが期限とも言えます。但し、任意売却を専門業者に依頼しても、債権者との交渉や買主を探す期間が最低でも1ヶ月は必要となるため、滞納が続いたら競売の手続きが開始される前に動いたほうがよいでしょう。

Q.住宅ローンを滞納しています。家族や友人に相談できません。どううすれば?

A一番の解決方法は金融機関に相談する事ですが、本当に勇気が必要ですよね。

まず思い浮かべる弁護士事務所や司法書士事務所など法律の専門家は、相談をすると基本的には相談費用が発生します。

法テラスのように安価で相談できる所もございますが、お金に困っているのに相談費用がとられてしまうのです。

またもし法律家に住宅ローン滞納による任意売却の相談をしたとしても、任意売却自体は不動産業者が仲介業務としてとり行います。つまり、直接任意売却の専門業者に相談するのと結局は変わらないのです。

こういった理由で住宅ローン滞納に関しては、まずはT・Mプランニングまでお気軽にご相談下さいませ。

Q.住宅ローン滞納・延滞をしたら履歴は残ってしまうのでしょうか?

A延滞事故被害を与えた金融機関の顧客情報には、確実に金融事故歴が付いてしまいます。

金融機関には、個人信用情報というものがあります。何らかの支払い・返済が滞ると、その個人信用情報に「事故情報(延滞情報)」として記録されます。毎月決まった支払い日から3ヶ月間支払いが遅れた時点で事故扱いとなり、「事故情報」に登録され、5年間は消えません。この期間、新しくクレジットカードを作ったり、ローンを組んだりすることはできません。

5年もしくはそれ以上経過すれば「事故情報」は抹消され、再びクレジットカードを作ったり、ローンを組んだりすることが場合によっては可能となります。

Q.不動産査定は何によって決まりますか?

A収益不動産の売り出し価格に利回りが与える影響は想像以上に大きいです。例えば、年間家賃収入が1000万の物件の場合、利回りが1%変わるだけで売り出し価格は次のようになります。

※表面利回りが10%で取引される場合 1,000万円÷10%=1憶円

リスクが上がって表面利回りが11%になった場合 1,000万円÷11%=約9090万円

リスクが上がって表面利回りが9%になった場合 1,000万円÷9%=約1憶円1111万円

利回りが1%変わっただけでこんなにも大きく金額が変動してしまいます。

Q.利回りは価格に影響しますか?

A物件の周辺環境や接道状況、生活の利便性、雨漏りや傷みの程度など、さまざまな要素で決定します。

 

Q.任意売却を行うための費用はどのくらいかかるのでしょうか?

A任意売却の手続きを専門業者などに依頼する場合、初めから用意しなくてはならない費用というものはありません。そもそも任意売却を検討される方は住宅ローンの支払いが滞ってしまっている位ですので、経済的にも苦しい状況にあるはずです。

「任意売却を検討したいけれども業者に支払うお金が無いから無理」とお考えになっている方は、すぐに考えを改めてください。

では任意売却は全くの無料なのかと言えば、そうではありません。任意売却を依頼した業者に支払う仲介手数料は「成功報酬」となっており、任意売却で得られた物件の成約代金から差し引かれるというカタチになっています。

さらに、その手数料も宅地建物取引法という法律で定められており、業者によって異なるということがありません。その計算式は以下の通りです。

※仲介手数料=成約価格の3%+6万円+消費税

Q.「競売開始決定通知」が届いてからでも任意売却はできますでしょうか?

A住宅が差し押さえ・競売開始決定通知が届いてからでも 任意売却への切り替えが可能でございます。

但し、競売開始決定通知が届いているということは、債権者側もそれだけの時間・費用をかけていますので、場合によっては任意売却に応じてもらえないケースがあります。その場合も可能な限りの交渉を行わせていただきますが、できるだけ早くご相談いただくことがスムーズな解決への近道です。任意売却は時間との闘いです。

Q.不動産時価より残借入額の方が多いのですが、それでも売却できますか?

A売却すること自体は可能なのですが、売却金額での不足分を自己資金で補う必要がございます。

つまり売却金額と自己資金でローンを完済できれば、住宅ローンの残っている家でも売却することができるという事です。

債権者は、不動産売却後に、他の債権回収会社に債権を売る場合が多く、交渉により債務を減額できるケースもあります。

また、支払いの目処が全く立たない場合には、自己破産や債務整理等の法的措置をとる、という手段もあります。

しかし、任意売却で不動産を売却すると、まずは返済できるだけの金額を借入先の金融機関に返済し、残りの住宅ローンは、売却後に分割で返済を行うよう交渉することが可能です。場合によっては、免除ということもありえます。

Q.住宅ローン返済に困っている人は他にも沢山いるのでしょうか?

 

A10人に1人以上の方が住宅ローンでお悩みだと昨今は言われています。

一番近年のデータで平成15年度の旧住宅金融公庫(現・住宅金融支援機構)のものとなっています。総貸し出し件数は440万件、6ヶ月以上の延滞件数は4万6582件で、遅延率は約1%となっています。

それから更に10年経過し、リーマンショックなど景気の落ち込みから現在は更に状況は悪くなっていると考えられています。

Q.住宅ローン滞納で任売をしたいのですが土地は借地、任意売却は可能ですか?

A地代を払っていない場合は借地権を失ってしまいますが、借地権の場合でも所有権同様に任意売却が可能です。

金融機関から住宅ローンの借入をしている場合、債務者の代わりに金融機関が地代を支払っているケースが実際には多いです。債権者としても、借地権を失い競売事件になって安く叩き売りされてしまうより、任意売却で少しでも多く負債を回収できた方が有利だからです。まずは地代を含めた月々のお支払いがどのような契約になっていたか、また現状どうなっているかを再度ご確認ください。しかし、ここでもう一つ問題になってくるのは、地主様の協力を得られるかどうかです。

物件の新たな購入者が住宅ローンを使用する際、金融機関の書類に地主様の実印・印鑑証明書が必要です。

地主様からの協力が得られず、新たな購入者が住宅ローンを組めなくなってしまうと、借地の価値は大幅に下がってしまいます。

地代をきちんと納めておくことは当然ながら、普段から地主様との関係性を良好に保っておくことが任売成功へのポイントとなるでしょう。

Q.競売と任意売却はどのように違うのですか?

A競売は今お住まいの住宅など所有不動産が、債権会社により競売にかけられ、入札者の取高買受人に自動的売り渡されていくだけで、所有者の意向など何も反映されません。むしろ占有者として立退き要求されてしまいます。

任意売却は、所有不動産を売却したいが、住宅ローンなどの残債を全額一括返済できない場合に、債権者に合意を得て売却手続きを行います。売買は通常の不動産取引です。※住宅ローン等の支払いが遅れていない状況での任意売却は出来ません。