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「競売市場修正」により評価額が減額されている。

競売で不動産の所有権を手に入れる際、まず注意しなくてはいけないのは、物件の引き渡しを受ける権利や、隠れた不具合を保証してもらえる権利など、通常の不動産売買で買主に認められている権利が成立しないという点だ。つまり通常の不動産売買のように手厚く法律で守られていないのだ。これは大きなデメリットになりますが、このデメリットがあるため競売物件は個別の条件によって物件価格を評価した後、「競売市場修正」として3割ほど減額している場合が多いのです。

よく「競売物件は市場価格より3割ほど安い」と言われるのはこのためです。

例えば極端に狭い土地とか三角形などの変形地は需要が少ないため、そもそも売り出されることが希で、市場に出回る物件情報としてUPされることが少ない。その点、裁判所の不動産競売では場所や価格、土地建物の大小に関係なく手続きが行われるので、極端に狭い土地でも変形地でも、一律に情報が提供される。

 

また公道に接面していない土地やその上に立つ建物、市街化調整区域内の建物、農地など、通常の不動産取引では流通していないような物件も競売の対象となる。

不動産投資、またはマイホームなどの目的で競売不動産を購入する場合、次のようなメリットがあります。



引き渡し義務がない

競売不動産の最大のデメリットは売主がいないという点です。通常の不動産売買では買主に認められている権利が成立しない。例えば通常の不動産売買では売主(あるいは仲介、代理を行う不動産会社)には所有権の移転だけでなく、その不動産を買主に引き渡す義務がある。この引き渡し義務は多岐にわたる。居住用の物件なら賃借人などの居住者がいれば立ち退いてもらった上で引き渡すのが売主の義務だ。鍵の引き渡しやガスレンジや照明器具、エアコンなどの付帯設備の点検と使用説明もしなければならない。また隣家の立ち会いの下で敷地の境界を確定し買主にきちんと説明する義務もある。権利関係でいえば、抵当権や賃借権があれば引き渡しまでに抹消しておくことも売主の義務なのです。こうした一般の不動産売買と違って不動産競売の手続きでは、裁判所が所有権の移転までは行うが、引き渡し義務までは負いません。つまり裁判所の競売手続きで手に入れられるのは、所有権までなのです。もしその物件に既に住んでいる人がいたような場合は、競売とは別の手続きによって明け渡しを求めなければならない場合があり、最悪、その物件に住めないことも想定しておく必要があるのです。

また空室の場合でも、通常の売買のように不動産会社が鍵を渡してくれることはないから、ほとんどの場合、あなたが自分で専門の開錠業者に頼んで鍵を開ける必要がある。さらに鍵をあけた後も、前所有者や第三者が持ち物を残したまま(残置物)にしてある場合があるので注意が必要。残置物の所有権は移転しないので勝手に処分することはできません。



競売入札サポート

不動産競売の経験と知識に問題のない方であれば、物件検索から入札、落札後の処理までをご自身で行うこともできますが、競売不動産購入に関する無用なトラブル防止と、時間・お金の費用対効果を図って頂くために、T・Mプランニング株式会社では競売入札サポートを承っております。

 

法整備され、参加(入札)するハードルは下がったと思われますが、物件の調査、入札、落札時の手続きなど、平日に何度も裁判所に行ったり、占有者などがいる場合には、落札者自らの責任で立ち退きを行わなければならず、一般の方が初めて競売に参加することは難しいのが現状です。入札から明け渡しまで責任をもってトータル的にサポートさせていただきます。


・競売入札サポート業務の流れ

 

競売入札サポート

1.お問い合わせ・ご相談・ご質問

2.ご来店いただくか、ご都合の良い時間等にご訪問・ご面談

3.気になる物件・ご希望の物件について、裁判所資料(3点セット)による物件の説明、お客さまの目的・ご希望に応じた物件の選び方やアドバイス、資金計画等のご相談(住宅ローン等のアドバイス)

4.目的・ご希望に沿う場合のみサポート契約の締結をしていただきます

5.実際に現地へ向かい現況調査報告書との相違点などの現状調査、必要に応じ市役所などで法的調査

6.物件調査報告書で現状のご説明・入札金額(落札予想価額)含めたトータル予算のご提案

7.ご提案したトータル予算にご納得いただければ入札の手続きへ

8.入札保証金のお振込みと住民票(法人の場合は履歴事項証明書)のご準備をお願いいたします。入札等書類手続きは当社で代行いたします。

9.開札・落札

10.明け渡し作業等のサポート

11.後のリフォーム等のご相談・収益用でお考えの場合は、賃借人募集および賃貸物件管理も承ります