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戸建て仲介・マンション仲介について

不動産を仲介する方は宅地建物取引行業の免許を取得している事が必須条件になっております。

従って不動産仲介会社に依頼をして、不動産の売却を依頼するようなケースが基本的には多いのです。

大手の不動産会社であれば、「三井のリハウス」や「東急リバブル」などのように、独自の「仲介会社」を独立して持っている場合が多いのですが、中堅の不動産会社などは独立せずに自社で仲介業も行っている場合がほとんどです。

 

大手・中堅の不動産会社とは別に、地元の昔からある不動産会社は主に仲介をメインに行っており、地元とのパイプは非常に太くなっています。不動産事業において、「仲介業」は初期費用も掛からずに、ある程度知識があれば成立する分野ですので、新規会社が参入し易い分、小さな会社も含めると数多くの不動産仲介会社が国内には存在しております。

そんな数多くの不動産仲介会社の中で信頼できる仲介会社を見つける事も、不動産を高く早く売るポイントです。

不動産仲介会社との関係図

[ 借主が賃貸物件に出合うまでの流れ ]

不動産仲介会社と管理会社の役割について理解するには、皆様が賃貸物件に出合うまでの流れ知るとより分かりやすいです。

貸主(大家さん)は自ら入居者を募集したり、建物物件管理をしたりする事もできますが、多くはその業務を仲介会社(管理会社・元付け業者)に委託するケースが大半です。

その仲介会社は貸主から募集業務を受託した賃貸物件に入居者を入れるために、他の不動産仲介会社(客付け業者)に依頼して入居者を募集してもらいます。あるいは管理会社(元付け業者)が、自ら入居者の募集を行う場合もございます。(仲介業務)

仲介業務を行うには「宅地建物取引業」の免許が必要であり、この免許を取得して不動産の取引業を営む業者を「宅地建物取引業者(宅建業者)」と呼びます。つまり、仲介会社は「宅建業者」であり、仲介業務も担う管理会社も「宅建業者」という事になるのです。また管理会社の多くが宅建業者として、不動産仲介業務も行っています。

 

[ 不動産仲介会社とは ]

端的にいえば、物件を所有する大家さんと入居希望者の間に入り「仲介」をするのが主な業務です。

その仲介業務の範囲となるのは、大家さんや管理会社から依頼を受けて空室の入居者を募集し、入居者を決めて賃貸借契約の締結を行うまでの事です。つまり、借主が実際に入居した後のことには基本的に関与せず、入居中のトラブル対応などの窓口は、管理会社が担う事になります。中には仲介業務を専門に行う不動産会社だけでなく、仲介・管理の両方を行う不動産会社もあります。

 

[ 仲介会社の具体的な仲介業務 ]

入居者の募集の広告を制作し、入居者を募集します。まずは賃料や共益費等の金額設定はどうするのか、物件のどの部分をアピールするのかといった内容を物件の貸主や管理会社と擦り合わせます。広告の媒体にはWEBサイトや賃貸住宅情報誌、チラシ、看板などが挙げられますが、最近はWEBサイトからの問い合わせが大半になっております。

入居希望者の内見に立ち会い、物件内容をご説明をします。その上で入居の意思を受ければ入居申し込みを受付け、希望に沿わないようであればさらに別の物件を提案するなど、皆様の住まい探しをサポートします。

 

管理会社や貸主による入居審査が通れば、入居希望者に対し書面を用いて口頭で重要事項説明をし、これに合意を得て、賃貸借契約を結びます。重要事項説明は宅建業法により、契約締結前に必ず行うことが義務付けられている業務です。借主は安易に承諾するのでなく、全ての条文に目を通し、不明点はしっかり質問をして納得してから契約しないといけません。

特に解約や退去清算、物件によって特別に定められた条件「特約」についてはトラブルになりやすいため、注意が必要です。

 

仲介会社の大きな収入源は、入居希望者に物件を斡旋し、賃貸借契約が締結することで得られる報酬です。

つまり仲介手数料です。宅建業法により、仲介手数料は貸主と借主の双方から受け取る事ができ、その上限額は合計で「賃料の1ヵ月分」と定められています。現状では、その全額を借主からもらうことが一般的になっていますが、反対に貸主が全額を負担し「仲介手数料なし」として入居者を募集するケースもあります。

 

仲介会社は、賃貸借契約が締結してはじめて仲介手数料を受け取れるわけですから、売上げ確保のためには一人でも多くの人に入居してもらう事が必要となります。借り主は、物件の良い点ばかりを鵜呑みにするのでなく、デメリットや不明点もきちんと把握したり、内見の際に自分の目で確認したりして、納得して住まい選びを進める事が大切です。内見時に見つけた不具合の修繕などを約束したら、口約束のままにするのはダメです。トラブルを防ぐためにもきちんと文書化して担当者と共有するなど、記録を残すようにしましょう。

どんな基準で不動産会社を選んだらいいのか!

レインズを使えばどの仲介業者でも物件の情報を閲覧でき、お客さんに紹介することができます。つまり、持っている情報はどこも同じですから、何を基準に不動産会社(仲介業者)を選べばいいか迷ってしまうでしょう。そこで今回は、多くの人が利用するであろう、地元に根付く地域密着型の不動産会社と大手不動産会社を比べてみたいと思います。

 

まずは地域密着型の不動産会社の特徴から見ていきましょう。

こちらを選ぶメリットは、家賃の値下げ交渉がとても有利に働く場合があることです。地域密着型の多くはその街に昔からありますから、部屋を貸し出している大家と長い付き合いがあることもしばしば。その場合、大家の特徴を理解している分、家賃交渉がしやすくなる可能性があるのです。また、通常は表に出ていない掘り出し物件を紹介してくれる可能性もあります。

ちなみに、掘り出し物件を探すならば、仲介業者と管理業者を兼ねている不動産会社もおすすめ。管理している物件に空室が出た場合など、早期に紹介してもらえる可能性もあるからです。

 

一方でデメリットも存在します。例えば、大家との繋がりを重要視している場合には、接客時に借主側の印象が悪いと判断された場合には物件を貸してくれないことも考えられるでしょう。

不動産会社 大手・地元密着型どちらがいいの?

それでは大手不動産会社の特徴を見ていきましょう。大手不動産会社は取り扱う物件数が多いことメリットです。新着物件に出会える機会が増え、条件に合う物件を見つけやすくなります。また広範囲で物件を見つけやすくなります。あと、Tポイントなどの共通ポイントが提携している事などあり、仲介手数料に応じたポイント獲得やキャンペーンなどもよく行っております。

大手不動産会社では入居にかかる初期費用をクレジットカードで支払うことができたり、分割支払いに対応している場合もあります。これもメリットの一つです。引越の際にかかる初期費用は意外と高額になってしまいます。一般的に入居決定の際かかる初期費用の目安は前家賃(1か月分の賃料)と敷金・礼金・仲介手数料など家賃の4か月分が必要となります。さらに引越業者の費用や家具購入費用など、新生活に必要な費用も多くかかります。何かと出費がかさむタイミングですのでクレジットカード払いや分割ができる事はメリットではないでしょうか。

 

地域密着型の不動産会社のメリットとしては「家賃の交渉が有利に働く場合がある」のですが、大手不動産会社も積極的な家賃交渉を行ってくれる事もあります。ただ大手不動産会社のスタッフには厳しいノルマが設定されており、少々強引な営業になってしまう可能性がございます。なかには本当は良いと思っていない物件であっても、契約が欲しいばかりに勧める事もございます。

部屋選びの際には是非、注意したいポイントではあります。